Glossário

Ação Anulatória - Processo judicial que busca anular um ato jurídico, como um leilão, por conter algum vício ou ilegalidade. É um termo essencial para quem busca segurança ao comprar em leilão de imóveis da Caixa. Adjudicação - Ato judicial que transfere a propriedade de um bem penhorado ao credor, caso não haja lances no leilão. Entender a adjudicação é crucial para quem participa de leilões judiciais de imóveis. Agente Fiduciário - Instituição financeira, como a Caixa, que administra a alienação fiduciária, executando a garantia em caso de inadimplência. Conhecer o papel do agente fiduciário é fundamental para comprar imóveis da Caixa em leilão com segurança. Alienação Fiduciária - Modalidade de garantia na qual o devedor transfere a propriedade de um imóvel ao credor (Caixa) até a quitação da dívida. É o principal motivo de imóveis irem a leilão extrajudicial, representando uma grande oportunidade de negócio. Amortização - Pagamento periódico para abater o saldo devedor de um financiamento imobiliário. Compreender a amortização é chave para quem busca financiamento da Caixa para arrematar um imóvel em leilão. Arrematação - Ato de adquirir um bem em leilão pelo maior lance ofertado. A arrematação é o momento mais esperado em um leilão de imóveis da Caixa, representando a concretização de um excelente negócio. Arrematante - Pessoa física ou jurídica que realiza o maior lance e, portanto, adquire o bem no leilão. Ser um arrematante de sucesso em leilões da Caixa exige conhecimento e estratégia. Auto de Arrematação - Documento emitido pelo juiz ou leiloeiro que formaliza a venda do bem em leilão. O auto de arrematação é o título que garante a propriedade do imóvel ao arrematante. Avaliação do Imóvel - Laudo técnico que estabelece o valor de mercado de um imóvel. A avaliação serve como base para o lance mínimo no leilão, sendo um indicador de bom negócio. Bem Penhorado - Imóvel que foi bloqueado judicialmente para garantir o pagamento de uma dívida. Imóveis penhorados são frequentemente encontrados em leilões judiciais da Caixa. Carta de Arrematação - Documento que comprova a propriedade do imóvel arrematado em leilão judicial, permitindo o registro no Cartório de Imóveis. A carta de arrematação é o passo final para a posse do seu novo imóvel. Cartório de Registro de Imóveis - Órgão público responsável por manter o histórico de todos os imóveis de uma determinada região. É no cartório que se registra a propriedade do imóvel arrematado em leilão. Caução - Valor depositado pelo arrematante como garantia de que irá cumprir com o pagamento do lance. A caução é uma segurança para o vendedor e para o leiloeiro. Certame - Sinônimo de leilão ou concorrência pública. Participar de um certame de imóveis da Caixa pode ser a sua chance de adquirir a casa própria com desconto. Comissão do Leiloeiro - Percentual sobre o valor da arrematação pago ao leiloeiro pelos seus serviços. A comissão do leiloeiro, geralmente de 5%, deve ser considerada no custo total da aquisição. Comitente - Pessoa ou empresa que autoriza a venda de um bem em leilão. Nos leilões da Caixa, o comitente é a própria Caixa Econômica Federal. Concorrência Pública - Modalidade de licitação para a venda de bens públicos, similar a um leilão. A Caixa utiliza a concorrência pública para vender imóveis retomados. Consolidação da Propriedade - Ato pelo qual a propriedade de um imóvel em alienação fiduciária é transferida definitivamente para o credor (Caixa) em caso de inadimplência. Após a consolidação, o imóvel pode ser levado a leilão. Contrato de Gaveta - Acordo particular de compra e venda de imóvel que não é registrado no Cartório de Imóveis. Contratos de gaveta não têm validade perante a Caixa e podem gerar riscos. CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) - Título de crédito lastreado em créditos imobiliários, como os financiamentos da Caixa. O CRI é um instrumento do mercado financeiro que impulsiona o setor. Custas Judiciais - Despesas de um processo judicial, que podem incluir taxas, honorários de peritos e outras. Em leilões judiciais, é importante verificar quem é o responsável pelo pagamento das custas. Dação em Pagamento - Acordo no qual o devedor entrega um bem (imóvel) ao credor para quitar uma dívida. A dação em pagamento é uma alternativa à execução judicial e ao leilão. Deságio - Desconto sobre o valor de avaliação de um imóvel em leilão. O deságio é o principal atrativo dos leilões de imóveis da Caixa, podendo chegar a mais de 50%. Desocupação - Processo para retirar o antigo morador de um imóvel arrematado em leilão. A desocupação pode ser amigável ou judicial, e é um passo importante para tomar posse do seu novo lar. DFI (Danos Físicos ao Imóvel) - Seguro obrigatório em financiamentos imobiliários que cobre danos à estrutura do imóvel. O DFI garante a integridade do seu patrimônio. Dívida Ativa - Cadastro de pessoas e empresas que possuem débitos com o governo. Imóveis podem ser leiloados para quitar dívidas inscritas na dívida ativa. Dívida Propter Rem - Dívida que acompanha o imóvel, como IPTU e condomínio. É fundamental verificar a existência de dívidas propter rem antes de arrematar um imóvel em leilão. Direito de Preferência - Direito que algumas pessoas, como inquilinos, têm de comprar um imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros. Em leilões, o direito de preferência deve ser observado. Edital de Leilão - Documento que contém todas as regras e informações sobre um leilão, como data, hora, local, descrição do imóvel, lance mínimo e condições de pagamento. A leitura atenta do edital é obrigatória para todo arrematante. Embargos à Arrematação - Recurso judicial que tenta anular uma arrematação. Conhecer os tipos de embargos é importante para a segurança jurídica do arrematante. Embargos de Terceiro - Ação judicial movida por alguém que não é parte no processo, mas que teve um bem seu penhorado. Os embargos de terceiro podem suspender ou anular um leilão. Emolumentos - Taxas cobradas pelos cartórios por seus serviços, como o registro da carta de arrematação. Os emolumentos fazem parte dos custos de aquisição de um imóvel em leilão. Enfiteuse - Direito real sobre imóvel alheio, no qual o proprietário (senhorio) cede o domínio útil do bem a outra pessoa (enfiteuta) mediante pagamento de um foro anual. Imóveis em regime de enfiteuse, como os de marinha, exigem atenção especial em leilões. Escritura Pública - Documento elaborado em cartório que formaliza um negócio jurídico, como a compra e venda de um imóvel. Em leilões, a carta de arrematação substitui a escritura em muitos casos. Evicção - Perda da posse ou da propriedade de um bem em virtude de uma decisão judicial que reconhece o direito de um terceiro sobre ele. O risco de evicção em leilões da Caixa é baixo, mas deve ser analisado. Exequente - Aquele que move uma ação de execução para cobrar uma dívida. Em muitos leilões judiciais, a Caixa é a exequente. Execução Extrajudicial - Procedimento para cobrança de dívida garantida por alienação fiduciária, realizado em cartório, sem a necessidade de um processo judicial. É o tipo de execução que leva a maioria dos imóveis da Caixa a leilão. Executado - O devedor em um processo de execução. O imóvel do executado é penhorado e levado a leilão para pagar a dívida. Financiamento Imobiliário - Empréstimo concedido por uma instituição financeira, como a Caixa, para a compra de um imóvel. Muitos imóveis de leilão da Caixa aceitam financiamento, facilitando a aquisição. Foro - Taxa anual paga pelo enfiteuta ao senhorio direto pelo uso do imóvel. É um custo a ser considerado em imóveis foreiros arrematados em leilão. Fraude à Execução - Ocorre quando o devedor vende ou onera seus bens para não pagar uma dívida, frustrando a execução. A fraude à execução pode levar à anulação da venda e do leilão. FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) - Recurso que pode ser utilizado para a compra de imóveis, inclusive em alguns leilões da Caixa. Usar o FGTS é uma ótima forma de dar um lance maior e conquistar seu imóvel. Garantia Fiduciária - O mesmo que alienação fiduciária. É a garantia que permite à Caixa retomar o imóvel e levá-lo a leilão de forma rápida em caso de inadimplência. Gravame - Ônus ou encargo que recai sobre um imóvel, como uma hipoteca ou penhora. É essencial verificar os gravames na matrícula do imóvel antes de participar de um leilão. Hasta Pública - Sinônimo de leilão judicial. A hasta pública é uma forma democrática e transparente de vender bens para quitar dívidas. Homologação - Ato pelo qual o juiz confirma a validade de um ato processual, como a arrematação em um leilão. A homologação da arrematação confere segurança jurídica ao arrematante. Imissão na Posse - Ato judicial que garante ao arrematante o direito de entrar na posse do imóvel arrematado, caso o antigo morador se recuse a sair. A imissão na posse é um direito do arrematante de boa-fé. Imóvel Adjudicado - Imóvel que foi transferido para o credor (Caixa) por falta de lances no leilão. Imóveis adjudicados pela Caixa são vendidos posteriormente por venda direta ou licitação. Imóvel Ocupado - Imóvel que ainda está sendo habitado pelo antigo devedor ou por terceiros. A desocupação de um imóvel ocupado é de responsabilidade do arrematante, mas o desconto no preço compensa. Incremento Mínimo - Valor mínimo a ser adicionado ao lance anterior. O incremento mínimo é definido pelo leiloeiro e garante a competitividade do leilão. Intimação - Ato pelo qual se dá ciência a alguém de um ato processual. No leilão, o devedor é intimado para que possa pagar a dívida ou exercer seu direito de preferência. IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) - Imposto municipal que incide sobre a propriedade de imóveis. Dívidas de IPTU são propter rem e acompanham o imóvel, devendo ser verificadas antes do leilão. ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) - Imposto municipal pago pelo comprador para transferir a propriedade de um imóvel. O ITBI é um custo obrigatório na arrematação em leilão. Leilão de Imóveis da Caixa - Oportunidade única de adquirir imóveis com grandes descontos, segurança e, em muitos casos, com possibilidade de financiamento. O leilão da Caixa é a porta de entrada para a casa própria e para ótimos investimentos. Leilão Eletrônico (Online) - Modalidade de leilão realizada pela internet, que permite a participação de pessoas de qualquer lugar do Brasil. Os leilões online da Caixa são práticos, seguros e acessíveis. Leilão Extrajudicial - Leilão realizado por iniciativa do credor (Caixa), com base na lei de alienação fiduciária, sem a necessidade de um processo judicial. É a modalidade mais comum de leilão de imóveis da Caixa. Leilão Judicial - Leilão determinado por um juiz para pagar uma dívida em um processo judicial. Leilões judiciais podem envolver imóveis da Caixa e de outros bancos. Leiloeiro Oficial - Profissional habilitado e registrado na Junta Comercial para realizar leilões. O leiloeiro oficial é o responsável por conduzir o certame com transparência e legalidade. Licitação - Processo administrativo para a compra ou venda de bens e serviços pelo poder público. A Caixa utiliza a licitação para vender imóveis que não foram arrematados em leilão. Licitante - Pessoa que participa de uma licitação ou leilão. Para ser um licitante em leilões da Caixa, é preciso se cadastrar e se habilitar previamente. Liminar - Decisão judicial provisória, concedida no início de um processo, para garantir um direito. Uma liminar pode suspender um leilão até a decisão final do processo. Lote - Bem ou conjunto de bens que são leiloados de uma só vez. Em leilões de imóveis da Caixa, cada lote geralmente corresponde a um único imóvel. Matrícula do Imóvel - Documento do Cartório de Registro de Imóveis que contém todo o histórico do imóvel, como proprietários, metragens, e eventuais ônus ou gravames. A análise da matrícula é o passo mais importante antes de arrematar um imóvel em leilão. Sra. Luciana, segue a segunda e última parte do glossário, com os termos de N a Z. Nada Consta - Certidão que atesta a inexistência de débitos ou pendências sobre um imóvel ou pessoa. Obter as certidões de nada consta é um passo crucial para uma arrematação segura em leilões da Caixa. Notificação Extrajudicial - Comunicação formal, realizada por meio de cartório, para informar o devedor sobre sua inadimplência e a possibilidade de o imóvel ser leiloado. A notificação é um requisito legal para a execução extrajudicial. Nua-propriedade - Direito de propriedade sobre um imóvel, sem o direito de usá-lo ou usufruí-lo, que pertence ao usufrutuário. Em leilões, é importante verificar se está sendo leiloada a nua-propriedade ou a propriedade plena. Ônus Reais - Encargos que limitam o uso e a disposição de um imóvel, como hipotecas, penhoras e usufruto. A análise dos ônus reais na matrícula do imóvel é indispensável antes de um leilão da Caixa. Oferta - O mesmo que lance. É o valor que o participante oferece por um bem em leilão. Pagamento à Vista - Quitação do valor total da arrematação em uma única parcela. Muitos leilões da Caixa oferecem desconto para pagamento à vista, representando uma excelente oportunidade de economia. Participante - Pessoa física ou jurídica que se cadastra e habilita para participar de um leilão. Ser um participante ativo nos leilões da Caixa abre portas para grandes negócios imobiliários. Penhora - Ato judicial que bloqueia um ou mais bens do devedor para garantir o pagamento de uma dívida. A penhora é o primeiro passo para que um imóvel seja levado a leilão judicial. Permuta - Troca de um bem por outro. Em leilões de imóveis, a permuta não é uma forma de pagamento aceita; a quitação é feita em dinheiro ou via financiamento. Posse - Exercício de fato dos poderes de proprietário sobre um imóvel. Após a arrematação e o registro, o arrematante tem o direito à imissão na posse do imóvel. Praça (Primeira e Segunda) - Etapas de um leilão judicial. Na primeira praça, o lance mínimo é o valor da avaliação. Se não houver lances, na segunda praça o imóvel pode ser arrematado por um valor inferior, geralmente a partir de 50% da avaliação, tornando-se uma oportunidade imperdível nos leilões da Caixa. Preço Mínimo - O mesmo que lance mínimo. É o menor valor pelo qual um imóvel pode ser arrematado em leilão. Pregão - Etapa do leilão em que o leiloeiro anuncia os bens e recebe os lances dos participantes. O pregão é o coração do leilão, onde as oportunidades se revelam. Prescrição Intercorrente - Perda do direito de cobrar uma dívida judicial devido à inércia do credor por um longo período. A prescrição intercorrente pode extinguir o processo e o leilão. Procuração - Documento pelo qual uma pessoa (outorgante) concede a outra (outorgado) poderes para agir em seu nome. É possível participar de leilões da Caixa por meio de um procurador. Proposta de Compra - Oferta formalizada por escrito para adquirir um imóvel. Em algumas modalidades de venda da Caixa, a proposta de compra é o meio de aquisição. Propriedade Fiduciária - Propriedade resolúvel de um bem que o devedor fiduciante transmite ao credor fiduciário em garantia de uma dívida. É a base dos leilões extrajudiciais da Caixa. Quitação - Ato de pagar integralmente uma dívida. A quitação do lance é a obrigação do arrematante para consolidar a compra do imóvel no leilão. Recurso - Meio processual para contestar uma decisão judicial. Recursos podem ser interpostos em diversas fases do processo de leilão, e conhecê-los traz segurança ao arrematante. Registro de Imóveis - Ato realizado no Cartório de Registro de Imóveis para formalizar a transferência de propriedade. O registro da carta de arrematação é o que torna o arrematante o proprietário legal do imóvel. Reintegração de Posse - Ação judicial para reaver a posse de um imóvel que está sendo ocupado indevidamente. É o instrumento utilizado pelo arrematante para desocupar um imóvel comprado em leilão. Retomada de Imóvel - Procedimento pelo qual a Caixa, como credora fiduciária, retoma um imóvel por inadimplência no financiamento. Imóveis retomados pela Caixa são a principal fonte de oportunidades em leilões. Saldo Devedor - Valor que ainda falta para quitar totalmente um financiamento. Conhecer o saldo devedor é importante em casos de assunção de dívida. Seguro Habitacional - Seguros obrigatórios (MIP e DFI) em financiamentos imobiliários que garantem a quitação da dívida em caso de morte ou invalidez do devedor e cobrem danos ao imóvel. O seguro habitacional da Caixa oferece tranquilidade ao comprador. Sentença - Decisão final de um juiz em um processo judicial. A sentença pode confirmar a validade de um leilão ou anulá-lo. SFH (Sistema Financeiro da Habitação) - Principal sistema de financiamento imobiliário do Brasil, com regras e taxas de juros reguladas pelo governo. A maioria dos imóveis de leilão da Caixa pode ser financiada pelo SFH. SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) - Sistema de financiamento imobiliário com regras mais flexíveis que o SFH, destinado a imóveis de maior valor. O SFI também é uma opção para financiar imóveis arrematados em leilões da Caixa. Taxa de Leiloeiro - O mesmo que comissão do leiloeiro. É a remuneração do profissional que conduz o leilão. Termo de Penhora - Documento que formaliza a penhora de um bem em um processo judicial. O termo de penhora é o que vincula o imóvel à execução. Transcrição - Antigo sistema de registro de imóveis, anterior ao sistema de matrículas. Imóveis mais antigos podem ter seu registro em forma de transcrição. Trânsito em Julgado - Expressão jurídica que indica que não cabem mais recursos contra uma decisão judicial. Uma arrematação transitada em julgado oferece segurança máxima ao comprador. Usucapião - Forma de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse prolongada e ininterrupta, como se fosse o dono. A usucapião não se aplica a imóveis públicos ou da Caixa. Usufruto - Direito de usar e gozar de um imóvel alheio, sem ser o proprietário. Em leilões, é raro encontrar imóveis com usufruto, mas a verificação na matrícula é sempre necessária. Valor de Avaliação - Preço de mercado do imóvel, estimado por um perito. O valor de avaliação é a referência para o lance mínimo na primeira praça do leilão. Valor Venal - Valor de um imóvel estabelecido pelo poder público para o cálculo de impostos, como o IPTU e o ITBI. O valor venal geralmente é inferior ao valor de mercado. Venda Direta - Modalidade de venda de imóveis da Caixa na qual o primeiro interessado que apresentar uma proposta válida, seguindo as condições do edital, adquire o imóvel. É uma ótima oportunidade para quem perdeu o leilão. Vício Oculto - Defeito grave em um imóvel que não é aparente e que só se manifesta após a compra. A legislação protege o comprador contra vícios ocultos, mesmo em imóveis de leilão. Vistoria do Imóvel - Inspeção física do imóvel para verificar seu estado de conservação. Embora nem sempre seja possível em imóveis ocupados, a vistoria é altamente recomendada antes de participar de um leilão da Caixa. Zerar o Cronômetro - Em leilões online, é a regra que reinicia o tempo final da disputa a cada novo lance, garantindo que todos os interessados tenham a chance de ofertar. Entender essa regra é vital para uma estratégia de lances vencedora.